¿Los bancos españoles ocultan pérdidas?

Después está en español...

Are Spanish banks hiding their losses?

Posted by Izabella Kaminska on Aug 21 09:07.

Here’s a somewhat scary view on Spain that came this week from alternative economic research house Variant Perception.
The top line: that Spain is now the hole in Europe’s balance sheet, and that misunderstanding the severity of the crisis will prove costly to investors as it could have profound implications for the European banking system. As it explains:
Spain had the mother of all housing bubbles. To put things in perspective, Spain now has as many unsold homes as the US, even though the US is about six times bigger. Spain is roughly 10% of the EU GDP, yet it accounted for 30% of all new homes built since 2000 in the EU. Most of the new homes were financed with capital from abroad, so Spain’s housing crisis is closely tied in with a financing crisis.

The impact on the banking sector will be severe. Consider this: the value of outstanding loans to Spanish developers has gone from just €33.5 billion in 2000 to €318 billion in 2008, a rise of 850% in 8 years. If you add in construction sector debts, the overall value of outstanding loans to developers and construction companies rises to €470 billion. That’s almost 50% of Spanish GDP. Most of these loans will go bad.

Spanish banks, in our view, are now facing a very bleak outlook. Spain’s unemployment rate reached over 17%; there are now four million unemployed Spaniards and over one million families with not a single person employed in the family.

We argue and will document anecdotally in this report that:
• The real estate crash in Spain is worse than is widely believed, much as the subprime problem was much worse than people believed
• Spanish banks are hiding their losses and rolling over debt to zombie companies, much as Japan did in the last decade
• Investors are deluding themselves if they believe that Spanish banks are among the strongest in the world. (This is a new theme. See Forbes’s latest “Spanish Banks In Top Form” for an example of the new fawning articles on Spanish banks.)

If we are right, Spain will soon have zombie banks like Japan and it will face a prolonged period of deflation. However, Spain will be much worse.
According to Variant, Spain’s situation is now pretty reminiscent of the early days of subprime when all the banking results still looked good, until suddenly they didn’t.
But before you can understand the weakness in the system, you have to understand the counter argument — ie, the idea that Spanish banks are among the strongest in Europe. This is based on the idea of “dynamic provisioning” according to Variant, legislation that forced banks to build up reserves against future losses, and prudent lending practice by the large private Spanish banks but which left lending to developers and buyers of second homes to the smaller regional Cajas banks.
The problem, though, is one of magnitude, which is bound to overwhelm even the benefits of dynamic provisioning in the end. As Variant notes:
Spain’s building stocks bubble looks very much like the US bubble and other classic bubbles. It went up 10x and then went down 90%. The math is very simple.
Yet the picture above is not echoed by Spanish house prices, which are down little more than 10 per cent from their peaks:

So how can you explain the mismatch? Well, according to Variant, a lot of it comes down to plain old smoke-and-mirrors. As it says: We believe that Spanish banks are hiding their problems. We explore how they are doing this through:
1) Getting a boost from accounting changes
2) Not marking loans to market
3) Continued lending to zombie companies
4) Making 40 year and 100% loan-to-value loans
All these are good points.
On the first issue, it is absolutely true that the Bank of Spain has now moved to relax its provisioning rules. So whereas previously banks made provision for the full value of loans above 80 per cent LTVs after two years of payment arrears, they now only need to reserve for the difference between the value of the loan and 70 per cent of the property’s market value. Variant says that for many Spanish banks, this has allowed them not to lose money this year.
In April, meanwhile, Spain’s Expansion reported that Spanish banks control 25 per cent of appraisals directly and another 25 per cent indirectly through their shareholdings. Which means they are mostly in charge of valuing the assets themselves. As Expansion reported:
This situation has placed the focus once again on the links between banks and the real estate appraisers that goes beyond in many cases a mere commercial relationship.
Which means official housing statistics are not often corroborated by anecdotal evidence, which suggest prices have already dropped between 30-50 per cent in some coastal regions.
And even if the Spanish banks came into the crisis with prudent practices, these, notes Variant, may now be changing quickly:
Spanish banks are now the largest real estate holders in Spain. They have come to own properties through many different avenues. In order to hide from the effects of the real estate crash, Spanish banks have been buying properties before the loans on them go bad and trying to dispose of them through their own real estate companies. They have also come to own dozens of thousands of homes through debt for equity swaps. Estimates put the value of property repossessed or swapped for debt by Spanish banks at about €16 billion. Consider the following: Spanish banks are now running their own real estate companies and have websites set up to move their stock. Among selling points are: pricing discounts of 25-50%, financial terms of Euribor plus 0% over 40 years, and guarantees to re-purchase the property in the future.
You can view Variant Perception’s rather impressive evidence for the above as well as the full report here.

AHORA EN ESPAÑOL

Los bancos españoles están ocultando sus pérdidas?

Publicado por Izabella Kaminska el 21 de agosto 09:07.

La línea superior: que España es ahora el agujero en el balance de Europa, y que la incomprensión de la gravedad de la crisis va a ser costosa a los inversores, ya que podría tener profundas implicaciones para el sistema bancario europeo. Como se explica:

España tenía la madre de todas las burbujas de la vivienda. Para poner las cosas en perspectiva, España tiene ahora como muchas casas sin vender, como los EE.UU., aunque los EE.UU. es aproximadamente seis veces más grande. España es aproximadamente el 10% del PIB de la UE, sin embargo, representaban el 30% de todas las nuevas viviendas construidas desde 2000 en la UE. La mayoría de las nuevas casas se financiaron con capital extranjero, por lo que la crisis de vivienda en España está íntimamente relacionado con una crisis de financiación.

El impacto en el sector de la banca va a ser grave. Considere esto: el valor de los préstamos pendientes de pago a los desarrolladores españoles ha pasado de tan sólo € 33.5 millones en 2000 a € 318 millones en 2008, un aumento de 850% en 8 años. Si se agregan las deudas del sector de la construcción, el valor total de los préstamos pendientes a los desarrolladores y empresas de la construcción se eleva a € 470 millones de dólares. Eso es casi el 50% del PIB español. La mayoría de estos préstamos sean incobrables.

Los bancos españoles, en nuestra opinión, se enfrenta ahora a un panorama muy sombrío. La tasa de desempleo en España alcanzó más del 17% en la actualidad hay cuatro millones de españoles desempleados y más de un millón de familias con una persona ni un solo empleado en la familia.

Nosotros sostenemos que el documento anecdótica en este informe que:
• El desplome inmobiliario en España es peor de lo que se cree, por mucho que el problema de alto riesgo era mucho peor que la gente creía que
• Los bancos españoles están ocultando sus pérdidas y se extiende sobre la deuda a las empresas zombi, tanto como hizo Japón en la última década
• Los inversores se engañan si creen que los bancos españoles están entre los más fuertes del mundo. (Este es un tema nuevo. Vea los últimos Forbes "Los bancos españoles en su mejor forma" para un ejemplo de los nuevos artículos adular a los bancos españoles.)

Si tenemos razón, España pronto tendrá bancos zombis, como Japón y se enfrentará a un largo período de deflación. Sin embargo, España será mucho peor.

De acuerdo a la variante, la situación de España es ahora bastante reminiscencia de los primeros días de hipotecas de alto riesgo, cuando todos los resultados de la banca todavía se veía bien, hasta que de pronto no lo hacían.

Pero antes de que pueda comprender la debilidad en el sistema, usted tiene que entender el argumento contrario - es decir, la idea de que los bancos españoles están entre los más fuertes de Europa. Esto se basa en la idea de "aprovisionamiento dinámico", de acuerdo a la variante, la legislación que obligó a los bancos a constituir reservas contra futuras pérdidas, y las prácticas prudentes de préstamo por los grandes bancos privados españoles, pero que dejó a los préstamos a promotores y compradores de segundas viviendas a los Cajas de los bancos regionales más pequeños.

El problema, sin embargo, es uno de magnitud, que está obligado a desbordar incluso los beneficios de la provisión dinámica en el final. Como señala Variante:

Las poblaciones de España, edificio de la burbuja se parece mucho a la burbuja de las burbujas de EE.UU. y otros clásicos. Que subió 10 veces y luego bajó al 90%. La matemática es muy simple.

Sin embargo, la imagen de arriba no se hace eco de precios de la vivienda español, que han bajado poco más del 10 por ciento de sus picos:

Entonces, ¿cómo se puede explicar la falta de correspondencia? Bueno, de acuerdo a la variante, un montón de lo que se refiere a fumar llanura de edad-y-espejos. Como se dice: Creemos que los bancos españoles están ocultando sus problemas. Exploramos cómo lo están haciendo a través de:
1) recibiendo un impulso de los cambios contables
2) No marcado de los préstamos en el mercado
3) seguir prestando a las empresas zombi
4) Realizar 40 años y el préstamo del 100% a préstamos de valor

Todos estos son buenos puntos.

Sobre la primera cuestión, es absolutamente cierto que el Banco de España ha trasladado ahora a relajar sus normas de dotación. Así que mientras que antes los bancos se establece que el valor total de los préstamos por encima del 80 por ciento de VTL, tras dos años de atrasos en los pagos, ahora sólo tiene que reservar para la diferencia entre el valor del préstamo y el 70 por ciento del valor de mercado de la propiedad. Variante dice que para muchos bancos españoles, esto les ha permitido no perder dinero este año.

En abril, mientras tanto, la expansión de España informó de que los bancos españoles controlan el 25 por ciento de las evaluaciones directamente y otro 25 por ciento indirectamente a través de sus participaciones. Lo que significa que son en su mayoría a cargo de la valoración de los activos a sí mismos. Como informa Expansión:

Esta situación ha puesto el acento una vez más sobre los vínculos entre los bancos y los tasadores de bienes raíces que va más allá, en muchos casos una relación meramente comercial.

Lo que significa que las estadísticas oficiales de la vivienda no se han corroborado por la evidencia anecdótica, que sugieren que los precios han disminuido entre el 30-50 por ciento en algunas regiones costeras.

Y aunque los bancos españoles entró en la crisis con las prácticas más prudentes, esas, toma nota de la variante, ahora puede estar cambiando rápidamente:
Los bancos españoles son ahora el mayor de los titulares de bienes raíces en España. Han llegado a propiedades a través de muchas vías diferentes. Con el fin de esconderse de los efectos de la caída de bienes raíces, los bancos españoles han estado comprando propiedades antes de los préstamos que les vaya mal y tratando de deshacerse de ellos a través de sus propias empresas inmobiliarias. También han llegado a poseer decenas de miles de hogares a través de canjes de deuda por capital. Según las estimaciones, el valor de los bienes recuperados o intercambiar la deuda de los bancos españoles en alrededor de € 16 mil millones. Considere lo siguiente: los bancos españoles se encuentran hoy sus propias empresas de bienes raíces y han creado sitios web para mover sus existencias. Entre los puntos de venta son: descuentos en los precios del 25-50%, los términos financieros de Euribor más 0% en 40 años, y garantías para volver a comprar la propiedad en el futuro.

Usted puede ver la percepción Variante evidencia más impresionante para los anteriores, así como el informe completo aquí.