viernes, 6 de noviembre de 2009

Pienso que los pisos deben bajar, pero tan solo es mi opinión…

Buenos días (los viernes siempre lo son, ¿no?)
Cada vez con más frecuencia hay gente que me pregunta si los pisos van a bajar de precio, yo suelo responder que sí, que mucho. ¿Por qué?
Por el lado de la oferta

1.- Por que hay un gran stock de viviendas en el mercado, eso lo sabemos todos, como sabemos que los bancos se están convirtiendo en las mayores inmobiliarias del país. Como ya hemos comentado alguna vez, el negocio de la banca es vender dinero, no pisos.

2.- Si tenéis en cuenta mi visión del sector bancario en este país, en breve se comenzarán a producir quiebras, éstas se verán precedidas por un intento de evitarlas que hará que ciertas entidades comiencen a depreciar las viviendas que poseen a una velocidad cada vez mayor para intentar venderlas; de forma indirecta, harán que el resto del mercado se mueva a la baja. Si yo fuera un mal pensado, diría que el fin de las deducciones fiscales en 2011 es una estrategia del gobierno para salvar a los bancos y ayudarles a vender lo antes posible.
3.- El efecto “sonajero” y los avales cruzados. Se habla mucho de los pisos vacíos que existen en este país (nuevos, de segunda mano, de “pasa piseros”, etc…), pero no se habla de los que en breve lo estarán. El efecto sonajero, es algo que se empieza a poner de moda, básicamente unos hipotecados depositan las llaves de su ex-piso en la mesa del director del banco y si te he visto no me acuerdo. Los avales cruzados consisten en que grupos de amigos se avalan entre sí, ¿el problema?, una cadena es tan fuerte como el más débil de sus eslabones. ¿Seguro que en España no hay subprimes?
4.- Embargos, los que se han producido y los que se han de producir. Es triste, sí, dramático, mucho e inevitable. Si las previsiones se cumplen, llegaremos a los 8 millones de parados, terrible; con todo lo que ello conlleva.
Por el lado de la demanda
1.- Dos no juegan si uno no quiere (ahora veremos el quiere). No sólo debe haber pisos disponibles, sino también gente que quiera comprarlos. En alguna ocasión os he comentado que se considera que el consumo no depende tanto de la situación actual como de las expectativas a largo plazo, es decir, si piensas que te van a despedir no piensas en hacer un viaje a todo lujo para conocer las maravillosas playas de Jaén, no, te quedas en casa para conocer las maravillosas playas de Jaén por la tele.
2.- Dos no juegan si uno no puede. Es difícil jugar a pillar si tienes una pierna rota. Además de la voluntad del futuro hipotecado, debe darse la buena disposición de la banca a prestarte la ingente cantidad de dinero que hace falta, disposición que hoy por hoy no parece muy dispuesta a darse…
Conclusión:
Una de mis amigas, mucho más inteligente que yo, es una gran conocedora del sector inmobiliario desde dentro (es arquitecta). Nos hemos apostado una cena en el Palace en virtud de la evolución de los precios del mercado inmobiliario. Yo digo que en 2012 los precios habrán bajado un 30% respecto a los precios actuales (en verdad creo que será un 50%...), ella dice que no, que los grandes constructores ya estaban prevenidos y actuaron en consecuencia y que los bancos contendrán los precios. Respeto muchísimo su opinión, pero todos podemos equivocarnos, yo el primero.

¿Qué opináis vosotros?

11 comentarios:

  1. Yo pienso lo mismo que tú, que los precios han de bajar muchíiiisimo, pero reconozco que quizá confundo "creer" con "desear", jajaja..

    Si que es cierto que los bancos contendrán los precios todo lo que les sea posible (¿cuanto tiempo podrán hacerlo? Nada dura eternamente, o sí?), pero cuando no les quede más remedio tendrán que desprenderse de los pisos para poder obtener efectivo. Y todo esto de las fusiones creo que tiene mucho que ver con este asunto, con eso de "mal de muchos" veremos más de un intento, otra cosa es que se pongan de acuerdo y salga bien..

    Por fin viernes!
    Saludos a todos y buen fin de semana

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  2. Angélica dijo...

    Nada dura eternamente jejejejeje y menos el fin de semana, aunque sea de tres días... (en Madrid)

    Buen finde!!!

    Un besazo!

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  3. *lo que te has olvidado es, toda la gente que se habia comprado un piso y lo ha devuelto tiene que vivir en un sitio, muchas vezes no es de alquiler sino volver al hogar de los padres - pq sino tienes trabajo tampoco puedes pagar alquiler.

    *he consegido este año bajar mi alquiler 15% - simplemente dando ejemplos a la propietaria que prefiere, un inquilino que tiene trabajo y ya sabe hace 3 años que siempre se paga a tiempo, o dejar un piso vacio por unos meses y perder mucho mas dinero. ahora es el mejor momente de renegociar el contrato.

    *en barcelona en las afueras com L´Hospitalet ya se encuentra pisos a 100.000 euros (con el metro unos 20 minutos de plaza catalunya) y estos pisos costaban hace 2-3 años 200.000 y eso no es nada fuera de contexto es real pq lo vi con mis propios ojos.

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  4. Aquí, en Hispanistán, desde el principio, se abordó la crisis, por parte del Gobierno, Banco de España, Bancos, Promotores y sobre todo Cajas (las más pilladas, para resistir. Porque en éstos últimos AÑOS DE EUFORIA, el endeudamiento ha sido de lo que no está escrito. Y el único respaldo era la ilusoria creencia de que la subida del precio del metro cuadrado, pareja a la subida del precio del kilo de concejal, era infinita. Millones de metros cuadrados de terreno se pagaron a precio de oro. Se ha construído en los sitios más inverosímiles. Las grandes promotoras, lo que podríamos llamar PROMOSAURIOS S.A., en virtud del acuerdo global, no bajan precios y refinancian deudas. Las Cajas y los Bancos siempre a remolque, refinancian mientras el Banco de España mira para otro lado. El círculo es infernal. Si no bajan precios, no venden. Si bajan precios, quiebran, porque los activos en balance tendrían que ser contabilizados a esos precios más bajos y quiebran. Así que todos los agentes involucrados, le dan patadones al balón hacia adelante. Estamos hablando, según cifras oficiales, de 600.000 pisos nuevos sin vender y otros 600.000 en construcción. La realidad es que habría que sumarle miles de viviendas en urbanizaciones semiabandonadas y millones de metros cuadrados criando ortigas. Este círculo infernal requiere una actuación de un Gobierno de tecnócratas, porque una situación donde si no vendo, quiebro y si vendo, quiebro, no se puede abordar con ideologías políticas transnochadas.
    Tu artículo es como una tormenta de ideas que conviene reflexionar. Es como una serie de reflexiones alrededor del mundo del tocho. Para empezar, creo que deberíamos despedazar el problema: viviendas de primera necesidad en capitales y nucleos industriales, viviendas de ocio en playa y campo y millones de metros cuadrados vendidos a precio de oro pero ahora criando ortigas. Son mercados diferentes. Sigamos pensando. ¡SOCORRO!.

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  5. Yo no me jugaría una cena porque este es un país de locos. Creo que bajarán pero no demasiado. Somos de la Virgen del Puño Cerrado y a no ser que sea por pura supervivencia nadie querrá vender a un precio razonable. Lo que sí creo es que los precios se estancarán una buena temporada.

    Un saludo

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  6. He estado pensando al respecto y creo que sí que es posible que bajen, pero quizá no tanto..

    Os cuento, ya existe el precedente de que los bancos dicen que no pueden más y el gobierno les dá dinero, con lo cual si vuelve a ocurrir, no sería ilógico pensar que volverían a darles dinero de nuevo.. Con ello, la situación se mantiene en stand by, es decir, ni ellos se van a la quiebra, aunque sus cuentas digan claramente que esto es caótico, ni nosotros podemos "aprovechar" el momento de "rebajas"..

    Y con esto le doy una opción al gobierno: cuando vuelvan los bancos, que volverán (al plato vendrás, arvellú), a pedir dinero porque no tienen efectivo, que su respuesta sea: SI QUIERES EFECTIVO, VENDE LOS PISOS QUE ACUMULAS.

    Jajjaja, y mano de santo, oye.. Matamos dos pájaros de un tiro, y aquí paz y después gloria..

    Buen día a tod@s! (Festivo para algunos, eh? Jajajaja.. Que envidia me dais!)
    Saludos

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  7. Angelica, el Banco de España, ha movido ficha y va a exigir a las entidades financieras que provisionen el 10% del valor de tasación de los pisos en su poder durante un año y aceptados como pagos de deuda para no subir el indice de morosidad. Ese 10% se une al otro 10% que ya tenían que provisionar. Supongo que pretender forzar que se mueva el cotarro, porque lo que no es de recibo es que los pisos pasen de manos de los promotores a manos de las entidades financieras: los promotores hacen como que pagan deudas y las entidades financieras hacen como que cobran. Pero la patata caliente sigue en el balance, ¿a qué precio?. A precio inflado. Como dije en otro comentario anterior, es la paradoja de que si no bajan los precios, no se vende y si bajan, se quiebra. Casi es como decir que éstamos en un absurdo: subieron tanto los precios que ahora no pueden bajar. ¿Porqué?. Porque se operaba en base a un endeudamiento bestial por parte de todos los agentes intervinientes en el proceso y una corrupción gigantésca. En realidad, casi podríamos decir que los terrenos y los pisos eran una excusa (una supuesta garantía) para sacar el dinero de las entidades financieras y si te he visto no me acuerdo: ahí tienes tochos sin vender, tochos sin acabar y terrenos criando órtigas, jo, jo, jo. Vamos, el timo del pisomocho generalizado.

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  8. Buenos días!

    Siento mucho no publicar últimamente todo lo que me gustaría; mitad por que estoy hasta arriba de trabajo, mitad por que estoy terminando de estudiar una asignatura y tengo tantas ganas de terminar el (maldito) libro que no pienso en otra cosa jajajajaja.

    No obstante, me comprometo a sacar un post a la mayor brevedad (hoy a ser posible).

    Un abrazo a tod@s




    Eduardo de la Fuente dijo...

    Bien venido!!!

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  9. Buenas,

    Es la primera vez que comento aquí, aunque espero que no sea la últmia.

    El "efecto sonajero" que tan bien vendes en realidad no es así. Quizá eso se lo pueda permitir un inmigrante que no tiene NADA que embargar y que acto seguido de dejar las llaves de su piso al banco se vuelve a su país. Pero te recuerdo que la legislación española obliga al suscriptor de una hipoteca a responder con TODOS SUS BIENES, no sólo con el immueble hipotecado. Para cualquier español con nómina o subsidio no vale con dejar las llaves encima de la mesa, el banco perseguirá todo lo que tengas, en presente o en futuro hasta recuperar todo el dinero prestado más intereses y gastos de gestión.

    Lo de que baje el precio de los pisos es un bonito deseo para estas Navidades "Os deseamos unas felices fiestas, trabajo estable y pisos de oferta", pero poco probable.

    El que ha comprado por 10 no va a vender por 7, eso tenlo claro, antes se espera, lo comparte o lo alquila. ¿Quién dice que nadie puede esperar para vender? De hecho es lo que está ocurriendo, salvo casos de auténtica desesperación, los precios se mantienen aunque se tarde más en vender.

    Y lo que pasará en el futuro no lo sabe nadie, y menos aún los economistas que llevan siglos demostrando que lo suyo es explicar el pasado, pero cuando se aventuran a hacer pronósticos no aciertan una.

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  10. Alfredo Tolodebe

    "El "efecto sonajero" que tan bien vendes en realidad no es así."

    Perdona que discrepe, es así; el tema es que, como bien ha dicho, se da sobre todo en el colectivo inmigrante.

    "El que ha comprado por 10 no va a vender por 7"

    Tienes razón, no venderá a 7... si puede evitarlo; ¿pero y si no?

    Bien venido!

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  11. Bienvenido Alfredo,

    Tan sólo una cosita, los economistas son capaces de realizar predicciones sobre lo que va a ocurrir, no los subestimes porque muchos de ellos son muy capaces.. Se trata de técnicos que en la mayoría de los casos, hacen diligentemente su trabajo. El problema son los "carguillos, concejalillos o delegadillos" que piensan que lo saben todo, y que deslucen el trabajo de los demás.. Te lo digo por experiencia..

    Un saludo

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